文旅项目拿地，有两大国家战略可借助：一是乡村振兴战略；二是新型城镇化战略。两大战略的配合路径是城乡融合，城乡融合的落脚点在于“钱、地、人”。土地是农民的命脉，从农民手中拿地如同火中取粟，实在不容易，也应该不容易。既如此，首先要弄明确哪些地可拿？然后是如何拿？最后才是因地适宜、因地而造、因地取材、因势而建、因市而创。

如今，农业文旅项目的基本玩法，已经被大家所熟悉，许多人都看好乡村休闲农业旅游这个偏向。履历几年的探索生长，乡村休闲农业旅游也是泛起了许多标杆的项目，在用地的政策偏向也越来越清晰，打擦边球的尴尬局势也逐渐被消除。但也泛起了一些问题，许多农场主以为没有合适的地块可拿。而乡村的整村计划以及田园综合体的泛起，出现了包容性和资源整合能力。

未来也许我们都将以一个乡村或者综合体、小镇功效区的身份泛起。现阶段，掌握用地的指标及风控，我们还得从详细的国家用地政策来法式化、手续化的钻营生长，不能拍脑壳想固然，拉关系走后门，不能给自己埋雷！我们以《土地使用现状分类》(GB/T21010-2017)为依据，来相识一下土地使用政策。一 、土地分类从用途上 土地可以分为农用地、建设用地和未使用土地；从利益性质上 土地可以分为公益性用地和谋划性用地；从耕地上 可以分水田、水浇地、旱地。

从园地土地上 可以分果园、茶园、橡胶园、其它园地。林地 主要有乔木林地、竹林地、红树林地、森林沼泽、灌木林地、灌丛沼泽、其他林地。草地 有天然牧草地、沼泽草地、人工牧草地、其他草地；商服用地 有零售商业用地、批发市场用地、餐饮用地、旅馆用地、商务金融用地、娱乐用地、其他商服用地。住宅用地 有城镇住宅用地、农村宅基地。

公共治理与公共服务性用地 有机关团体用地、新闻出书用地、教育用地、科研用地、医疗卫生用地、社会福使用地、文化设施用地、体育用地、公共设施用地、公园与绿地。水域及水利设施用地 有河流水面、湖泊水面、水库水面、坑塘水面、海滩涂、内陆滩涂、沟渠、沼泽地、水工修建用地、冰川及永久积雪。其他土地 有空闲地、设施农用地、田坎、盐碱地、沙地、裸土地、裸岩石（砾）地。其中：农用地 主要包罗水田、水浇地、旱地、果园、茶园、橡胶园、乔木林地、竹林地、红树林地、森林沼泽、灌木林地、灌丛沼泽、其他林地、天然牧草地、沼泽草地、人工牧草地、农村门路、水面水库、坑塘水面、沟渠、田坎、设施农用地。

建设用地 主要包罗零售商业用地、批发市场用地、餐饮用地、旅馆用地、商务金融用地。未使用地 主要包罗其他草地、河流水面、湖泊水面、海滩涂、内陆滩涂、沼泽地、冰川及永久积雪、盐碱地、沙地、裸土地、裸岩石（砾）地。

二 、农用地转用历程而当下，我们许多农场主比力容易拿到的土地，大多数都是农用地。那不是所有的农用地都可以拿来做农业文旅项目。这里就需要有一个农用地转用的历程。

1、预选切合计划的农用地农用地转用必须切合土地使用总体计划、都会建设总体计划和土地使用年度计划中确定的农用地转用指标。都会和乡村、乡镇建设占用土地，涉及农用地转用的，还应当切合都会计划和乡村、乡镇计划。

不切合划定的，不得批准农用地转为建设用地。所以要首先向领土资源局、建设部门、计划部门咨询该农用地是否切合上述的各项计划。

2、体例建设项目可行性论证确认该农用地可以用于建设，再凭据建设部门的要求，举行和体例建设项目可行性论证，向建设部门提交用地申请，建设部门审查切合的，发表建设项目的《选址意见书》，用地单元应按划定缴纳选址规费。需要注意的是（1）农用地转用和土地征收批准文件有效期两年。

农用地转用或土地征收经依法批准后，市、县两年内未用地或未实施征地赔偿安置方案的，有关批准文件自动失效。（2）详细建设项目需要使用土地的，建设单元应当凭据建设项目的总体设计一次申请，管理建设用地审批手续；分期建设的项目，可以凭据可行性研究陈诉确定的方案分期申请建设用地，分期管理建设用地有关审批手续。3、提出用地预审申请用地单元持该《选址意见书》向同级领土资源局提出用地预审申请，由该领土资源局核发《建设项目用地预审陈诉书》。建设项目用地预审文件有效期为两年，自批准之日起盘算。

已经预审的项目，如需对土地用途、建设项目选址等举行重大调整的，应当重新申请预审。4、管理手续、缴纳审批用度用地单元凭《建设项目用地预审陈诉书》向建设部门、环保局等管理立项、计划、环保许可等手续，并缴纳各项审批用度。5、提出项目用地的正式申请用地单元再持以上审批文件，向原预审的领土资源局提出项目用地的正式申请。

6、各级政府审批领土资源局凭据土地使用总体计划、都会建设总体计划和土地使用年度计划，制定农用地转用方案、增补耕地方案、征地方案和供地方案，分差别类型，经各级人民政府审批。其中，农村团体经济组织占用本团体农用地和单元占用国有农用地的，不需制定征地方案。

7、管理征地手续由领土资源局详细卖力对该农用地的所有权人和使用权人举行征用，签订赔偿安置协议，按征地法式管理征地手续。征用土地的，根据被征用土地的原用途给予赔偿。征地赔偿包罗土地赔偿费、安置津贴费、青苗赔偿费和地上附着物赔偿费。

征用耕地的土地赔偿费，为该耕地被征用前三年平均年产值的六至十倍。征用耕地的安置津贴费，根据需要安置的农业人口数盘算。需要安置的农业人口数，根据被征用的耕地数量除以征地前被征用单元平均每人占有耕地的数量盘算。

每一个需要安置的农业人口的安置津贴费尺度，为该耕地被征用前三年平均年产值的四至六倍。可是，每公顷被征用耕地的安置津贴费，最高不得凌驾被征用前三年平均年产值的十五倍。土地赔偿费和安置津贴费的总和不得凌驾土地被征用前三年平均年产值的三十倍。

8、领取用地批准文件领土资源局凭据批准的供地方案，在征地的赔偿、安置津贴完成后，向用地单元发出批准用地文件和《建设用地批准书》，被征地单元应在划定的期限内交出土地。9、缴纳出让费，获得土地使用权土地征用后，该土地即成为国有土地，由领土资源局与土地使用者根据相关划定，签订《国有土地有偿使用条约》出让供地。用地单元按约定缴纳出让用度。

10、开始建设适用土地签订条约并按约缴纳用度后，用地单元才真正获得该土地的使用权，用地单元即可管理建设项目的相关审批手续予以施工建设。如果说，土地是农业文旅项目的基础，那运营就是农业文旅项目的焦点。旅游则是农业文旅项目最好的切入点。

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